仲量联行发布《2023年重庆商业与物流地产市场报告》

2024年1月18日，重庆——GDP迈入三万亿俱乐部大关，产业发展步入新纪元。甲级办公楼市场：全年市场强预期与弱现实交织，下半年价格战带动年末租赁需求回温，科技互联网“硬科技”含量提升。零售物业市场：消费基本盘持续改善，品牌需求复苏呈现结构性差异，复苏尚不彻底，消费信心仍需提振。物流地产市场：“低价去库存”，全市空置率降至低位，全年需求受地区商品零售额和工业增加值增长趋势影响，呈现先抑后扬、下半年逐步回升的趋势。

2023年是全面建设现代化新重庆的起步之年。仲量联行华西区董事总经理周懿表示：“重庆自2023开年之际便依托资源禀赋结合国家战略谋求变革。对内积极布局先进制造业，实践‘33618’产业升级，前三季度工业增加值反超上海跃居全国第二；对外加速推进成渝双城互联互通，谋划新一轮央地合作机遇，加快打造西部陆海新通道，加强与沿线国家及省市的交流与互动。全年依托智博会、西洽会、中新合作等高规格平台持续吸引优质项目招商落地。预计未来商业市场的基本面将持续修复，而依托于城市新能源汽车产业产能爆发带动的工业与物流市场有望首先获得裨益。”

甲级办公楼市场

新增供应保持平稳，企业自用需求推动平均空置率进一步下降

2023年全年甲级办公楼市场共录得两个项目入市，均位于江北嘴CBD，为市场带来14.0万平方米新增供应，供应量与过去五年均值基本持平。在新增供应推动下，重庆甲级办公楼总存量突破370万平方米，规模仍居全国第六。需求方面，全年净吸纳量录得13.0万平方米，其中接近八成面积源自企业自用型需求，租赁市场活跃度不及年初预期。供需作用下，平均空置率同比降低0.9个百分点至26.6%，在全国多数一二线城市空置率走高的背景下逆势回落。

价格竞争加速市场租金下行，租赁市场年末呈现“翘尾” 行情

回顾全年，上半年租赁市场需求恢复速度远低于年初预期，外加保险业、互联网及房地产开发商持续缩租，部分项目逐步面临较大的经营压力；下半年，为刺激市场需求，价格战悄然打响，二级转租市场第三方办公运营商的低价获客策略加速租金下滑。2023年，甲级办公楼平均租金同比下跌5.3%，创近十年最大降幅，年末收至77.9元/平方米/月。租金下跌有效刺激企业升级需求释放，四季度在国有企业、第三方办公终端客户需求带动下，年末市场出现小翘尾，租赁端净吸纳量回升至近八个季度的单季新高。

新旧动能加速转化，行业细分需求结构出现调整

按行业分，专业服务（20.7%），科技互联网（16.8%）及金融业（15.9%）仍然位居年内成交的前三大行业来源。然而在细分行业中，部分赛道已悄然出现更迭：

• 消费服务业率先复苏，商务服务业稳步扩张。自年初社会秩序复常以来，春节效应叠加城市商流人流的快速反弹助力重庆消费市场回暖。以零售、餐饮、留学、旅游为代表的消费服务业在解放碑、观音桥等核心商圈率先复苏，部分优质企业于甲级办公楼顺势开启扩张之路。商务服务业占比全年新增需求13.2%，其中律所、咨询公司贡献较大比例。伴随西部金融中央法务区在江北、渝中及南岸持续推进，律所行业的需求保持稳健。
• 技互联网办公需求转向“硬科技”。自重庆开展“满天星”计划以来，照母山产业园区、仙桃数据谷等以产办载体为核心的区域成为重庆工业软件、汽车软件等优质IT科技企业孕育的摇篮。经过近一年半的培育，部分优质企业正走出产业园区，需求逐步外溢至甲级办公楼。在2023年科技互联网行业办公成交中，超过五成面积来自IT软件、游戏研发等科技互联网公司，与过去几年新媒体与在线教育的强势扩张截然不同，重庆甲级办公楼互联网“硬科技”含量正在不断提升。
• 险业职场整合贡献传统金融增量需求，小贷行业持续繁荣。2023年，重庆传统金融业的办公需求较往年有所回落，来自保险行业的整合需求构成行业内办公成交的主力。预计随着保险业代理人分级制度持续深化，过去粗放、爆发式的人员增长模式将一去不返。新兴金融领域，全国注册资本超过50亿元的11家小贷公司中，有7家总部在重庆。受益于重庆小额贷款行业规模及监管优势，财付通小贷、京东小贷、中融小贷、西岸小贷等头部互联网大厂背景小贷公司持续增资，来自下游公司在甲级办公楼新设立及扩租需求持续释放。

未来展望

过去六年，重庆甲级办公楼年均供应不足18万平方米。在平稳需求带动下，市场平均空置率已由最高峰的56.5%，下降29.9个百分点至26.6%。进入2024年，预计市场将迎来包括科技金融中心4号楼、悦来汇、俊豪ICFC、太阳座等项目交付，新增供应预计将阶段性回升至30万平方米左右的区间，平均空置率或将短暂回升。仲量联行重庆分公司总经理兼商业地产部负责人刘洋表示：“企业的保守预期、降本增效的租赁策略短期内恐难觅根本性转变。随着经济基本面的持续修复，办公楼需求或将在2024年迎来小幅反弹，我们期待市场早日走出强预期与弱现实交织碰撞的局面。”

优质零售物业市场

上游消费持续回暖，商业租赁需求复苏

2023年，重庆消费市场进入复苏轨道，消费基本盘持续回暖。在节假日经济的刺激下，重庆核心商圈的客流和销售额均实现反弹，以旅游、餐饮、娱乐等接触型为主的消费增速明显，1-11月重庆社零总额实现13,866.5亿元，同比增长8.9%，其中餐饮收入同比增长20.2%，是拉动消费复苏的主力。与之匹配的商业租赁需求同步回升，加快全年商场空置去化，空置率在二季度结束长达6个季度的上升趋势，同时四季度两个项目退市导致总样本调整，年末空置率降至15.2%，同比下降0.9个百分点。但年末餐饮带来的新租需求逐渐透支、略显疲态，叠加零售品牌的扩店决策趋于审慎，四季度的空置去化进度有所放缓。在租金层面，由于租户结构调整倾向餐饮、娱乐等需求面积大但租金单价低的业态，商场的整体租金收益依旧承压，“降租保入住”的策略在市场更加普遍。全年数据结果显示，重庆优质购物中心首层平均租金报365.2元/平方米/月，同比下降1.4%。

供应处于历史低位，头部房企主导市场开发

供应方面，受项目延期影响，重庆优质零售物业市场2023年仅录得5个新项目，共记37.2万平方米的新增供应，为近十年的最低水平。新开业项目由头部优质开发商主导，如万象城北区（二期）、印象城、礼嘉天街北岸（C馆）、吾悦广场及方圆Live，但新开项目均实现高开业率入市，拉高整体市场净吸纳量。四季度，沙坪坝印象汇和弹子石万象汇终止营业，导致全市样本有所缩减，市场总存量年末达到888.4万平方米，明年将突破900万大关。

“强复苏”和“弱复苏”并行，消费呈现结构性复苏的态势明显

• 一方面，客流快速恢复带动接触型消费持续增长，餐饮、娱乐、服务等线下体验业态活力重现。此外，消费场景不断修复，客流回归，接触型服务、社交场景相关消费改善较大，KTV、电影院、按摩、美容美发等需到店消费的娱乐体验业态表现强势。同时家庭客群逐步回归，儿童娱乐体验和家居业态也有所复苏，相关品牌成为购物中心冷区调改的主力。
• 另一方面，消费者的收入预期随经济形势预判不断调整，对当期消费支出产生挤出效应。多数商品零售消费的恢复步伐相对迟缓。其中以传统服饰为代表的时尚业态租赁需求恢复较为缓慢，反而低客单价、设计新颖的潮流品牌更为活跃。例如Bipolar、Old Older、1807、Boneless及P.U.K这类国内新锐品牌，深受年轻消费者青睐，并在重庆市场快速生根发芽。

“内外兼修”，重点优质项目开启调整潮

三季度，星光68广场以A/B两区之间的建北五支路为载体打造的全新业态组团“北五之丘”完成初亮相，此后迎来SMFK、%Arabica 、去茶山、TonIC BAR、EGG BOMB等特色品牌的陆续揭幕；年末，时代天街AB馆外立面和内部空间开启翻新，迭代商场定位；长嘉汇购物公园开启外立面的硬件改造，提升江景视野，引入更多高品质餐饮品牌；解放碑国泰购物中心在招商上进行大调整，引入更多潮流品牌，例如Unknown重庆首店、文墨重庆超级旗舰店、3,000平方米的WM西南首店、Boneless重庆首店、集岛重庆首店等；重庆万象城，今年除了引入Fendi、Loro Piana、Loewe等国际大牌以外，中区LG层的国际美妆精品店组合开始到位，目前已引入Dior beauty、NARS、BVLGARI香水等品牌。头部商业体的主动调改也给市场释放出积极信号。

未来展望

市场在供需两端继续保持谨慎，消费信心仍待提振

商业地产开发面对极大的存量压力，恢复节奏慢于年初预期。下半年回落的新增供应数据同步显示出市场对未来开发与投资的普遍性担忧，2024年供应量预计仍将保持低位。同时重庆空置率仍较高，“以价换量”会是多数商场的招商策略，以此填补空铺，未来租金仍有下行压力。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“令人欣喜的是，重庆零售运营商决定在消费复苏年开启新一轮投资，去适应快速发展的消费市场，满足年轻人的消费需求，体现出破局求新的决心。重庆未来的零售商业市场需要更多有品质、有运营且有趣、有创意、能互动的商业载体，城市核心区未来也将有更多有趣的城市更新项目面市。这座城市的人文历史基底与地形地貌特征赋予重庆极大的网络流量，但如何利用现代商业和建筑设计的逻辑去发挥城市的独特魅力，是摆在商业地产界现阶段的一大课题。“

物流地产市场

2023年重庆高标仓库市场共录得6个项目投入使用，总计36.2万平方米，虽然已有多个项目主动推迟交付，但新增供应仍较去年的12.9万平方米录得增长。全年高标仓需求表现也受地区商品零售额和工业增加值“低开高走”的影响，呈现“先抑后扬”，下半年逐步回升。全年净吸纳量达29.7万平方米，同比增长67%。

年度关键词一：“消费平替”，折扣超市与零食折扣店新增仓储需求占比近两成

2023年服务消费和商品零售呈现出不均衡的复苏态势。疫情期间受极大抑制的服务消费于年内显著反弹；而商品零售方面，“去品牌化”、“平替”、“理性”和“性价比”成为2023年商品消费的主旋律。随着拼多多市值首超阿里巴巴的新闻在网络升温，集低价、白牌、刚需、下沉市场元素于一身的折扣超市与零食折扣店很难不成为消费者与资本追捧的对象，扩张迅猛。由于其连锁化经营、集中采购且深度覆盖下沉市场的模式，这类零售商往往需要较大面积的区域和城市分拨仓库。年内，折扣超市与零食折扣店也毫无疑问成为重庆高标仓需求的一匹黑马，新增仓储需求占总需求的比例近两成。

年度关键词二：“低价去库存”，全市去化面积低开高走

2021-2023年，重庆高标库市场空置面积已连续三年超过100万平方米，且其中约四成空置面积位于空港子市场。在极大的去化压力下，业主不得不采取更为激进的低价竞争去库存策略，导致全市平均租金加速下滑。2023年，全市平均净有效租金跌幅突破历史纪录，同比下滑13.4%，收至17.3元/平方米/月。而与此相对，高标库性价比的快速提升也反过来刺激一批面积需求较大的零售和电商企业搬迁升级需求加速释放。年内，租金降幅最大的空港子市场（-17.6%同比）去化速度显著，累计净吸纳量达20.4万平方米，占总需求面积近七成。全市整体空置率因此同比小幅下降0.5个百分点，至年末报23.0%。

年度关键词三：“助力产业发展”，高标仓储设施是不可或缺的生产要素

在重庆支柱制造业向“新能源”和“新一代电子信息制造”转型的过程中，新能源车和材料产业集聚度不断增强，一些企业对中间工业品存储及加工组装环节的环境质量需求持续提升。年内龙兴、北碚蔡家板块的新能源汽车零部件产品，西彭板块材料加工制造企业在高标库子市场中的租赁占比和需求稳定性均有提升。制造商成为继零售商贸后重庆高标仓市场又一重要的需求补充。