盘道儿2021·年度热词丨花式“自救”渡难关 以时间换空间待回暖

今年下半年以来，行业政策持续收紧，房企销售业绩普遍下滑，债务违约事件频繁发生，其中恒大、花样年、佳兆业、当代置业、阳光100、新力控股、泛海控股、协信远创等多家房企均出现债务违约或理财产品兑付逾期。于是乎，一场“花式自救”行动就此展开。

据不完全统计，近期，已有中国恒大、花样年、富力地产、中国奥园、阳光城、佳兆业等近30家房企，通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资、甩卖资产、寻求债务展期等方式改善企业流动性。

年末，房地产政策层面释放出了积极信号，政策边际调整效果正在显现。未来几个月，随着国内融资环境改善，市场信心恢复，房企或迎来久违的“曙光”。

花式“自救”渡难关

早在今年9月，富力地产公告称，执行董事和大股东李思廉、张力二人，拟向上市公司提供港币80亿元股东资金，而控股股东“自掏腰包”的还有恒大，融创、当代置业等。其中，许家印通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿元现金；融创孙宏斌不仅卖掉了贝壳股份，也掏出自己的4.5亿美元，无息借给融创；当代置业两位股东拿出8亿元贷款，用来解决公司到期债务偿还等问题。

与此同时，“债务展期”也成为了当下地产行业内的高频词汇，部分开发商正在努力以“时间”换“空间”，只求渡过眼下危机。

11月初，阳光城对旗下3只美元债券进行要约交换，并就债券契约修订进行同意征求，对其余5只债券的契约修订进行同意征求。除美元债外，阳光城13.53亿元的购房尾款ABS计划、6.365亿元的“18阳光04”，以及 “20华济建筑ABN001”等多只债券，也获展期。

另一边，中国奥园也在与时间赛跑。11月22日及24日，奥园集团中山证券奥创二期资产支持专项计划、2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据，先后获得展期，两笔债券合计债务规模约13.66亿元。5天之后，奥园第三笔境内债展期方案获通过。此外，花样年、鸿坤等房企，陆续传出债券展期兑付消息。

值得关注的是，在缓解资金压力的路上，“甩卖”物业也成为房企不约而同的选择。此前，内地“物业第一股”彩生活核心资产邻里乐全部股权被碧桂园服务收购，总代价不超过33亿元；融创服务整体收购第一服务3.22亿股股份，占第一服务总股本约32.22%，总对价为6.93亿元；碧桂园服务以不超过100亿元代价收购正在上市路上的富力物业旗下富良环球，持有富力物业服务香港100%股权。

除此之外，出售旗下资产也是企业缓解资金压力的另一条便捷之路。11月4日晚，中国奥园与奥园健康发布联合公告，宣布将出售奥园健康股权；11月14日，中国奥园披露公告称，拟9亿港元出售香港燕贻大厦部分物业。同样奋力“自救”的还有花样年，11月26日，花样年转让宁波鸣翠东著项目49%股份，随后其又将北京国祥府与国祥云著2宗项目股权转让给旭辉集团。

寒冬或将迎来“曙光”

事实上，无论是债务展期，还是出售资产，在一定程度都为企业争取了更多时间，房企有了更多腾挪的空间。同时，在金融监管部门持续引导下，房地产市场的合理资金需求得到满足，房企融资环境正在改善。

据贝壳研究院数据显示，2021年11月单月房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。贝壳研究院表示，受国内房地产行业宽信用预期影响，内房企多笔到期债务成功获得展期，部分房企短期流动性得到阶段性缓解，境内债修复预期明显超过境外债。

12月3日，证监会表示将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。”同日，中国人民银行表示，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。 

12月6日，央行进一步发布通知表示，12月15日将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同日，中共中央政治局会议召开，提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合本次降准释放，将对房地产市场带来利好。

另外，部分房企也通过提前赎回美元债的方式，提振资本市场信心。12月6日，朗诗地产发布公告显示，近期回购于2022年6月到期票据约1150万美元，控股股东、执行董事兼董事局主席田明则回购了2022年10月到期票据约400万美元。此外，截止11月，融信中国、新城控股、正荣地产、中梁控股、祥生控股等多家房企陆续回购2022年到期优先票据。

贝壳研究院分析师潘浩表示，对于企业来说，融资环境松动一定程度上能缓解短期的现金流压力。但最重要的还是得看销售及回款情况。此外，他还表示，融资环境的变化体现了相关机构对行业和企业信心的提振，目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清，预计2022年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳，市场信心也将逐步修复。